Покупка под аренду
Квартира под аренду в Петербурге: как посчитать расходы
В объявлении обещают привлекательную аренду. Но арендная плата не равна сумме, которая останется у собственника. Для покупки из другого города добавляется ещё один вопрос: кто будет заниматься квартирой на месте?
Четыре шага к решению
- Этап 1
Вложения
Покупка, подбор, оформление и подготовка квартиры.
- Этап 2
Поступления
Базовая аренда × число оплаченных месяцев.
- Этап 3
Расходы
Управление, поиск, содержание, ремонт и налоги.
- Этап 4
Остаток
Поступления минус расходы и платежи по кредиту.
Откуда взять ставку аренды
Подберите сопоставимые квартиры по расположению, площади, состоянию, мебели и сроку найма. Запрашиваемые цены объявлений — ориентир для проверки, а не подтверждённые суммы заключённых договоров.
Уточните, что входит в платёж арендатора, что он оплачивает отдельно и какие расходы остаются собственнику. Депозит и коммунальные возмещения не считайте свободным арендным доходом. Срок поиска арендатора и отсутствие простоя заранее гарантировать нельзя.
Что включить в первоначальные вложения
Стоимость квартиры — только первая строка. Добавьте подбор, оформление, ремонт, мебель и технику, подготовку к сдаче. По каждому неизвестному расходу получите расчёт или заложите явно обозначенный резерв.
Например: условная цена вторичной квартиры 10 млн ₽, полный подбор 200 000 ₽ и условная подготовка 500 000 ₽ дают 10,7 млн ₽ до банковских, нотариальных и других расходов оформления. Это учебный пример; он не описывает конкретный объект или цены рынка.
Как учитывать управление из другого города
Управление квартирой GLENDELS: 10% базовой аренды, минимум 8 000 ₽ за полный оплаченный месяц. Минимум заменяет меньший процентный расчёт. При аренде 50 000 ₽ это 8 000 ₽; при аренде 100 000 ₽ — 10 000 ₽. В простой комиссия за управление не начисляется.
Поиск арендатора оплачивается отдельно. Выбираем одну схему: собственник без комиссии, арендатор платит 50% месячной аренды, минимум 25 000 ₽; либо арендатор без комиссии, собственник платит 50%, минимум 25 000 ₽. Те же варианты доступны при заказе управления, без дополнительной комиссии за уже включённый поиск. Подрядчики, материалы и согласованные дополнительные работы тоже оплачиваются отдельно. Полный состав и ограничения услуг указаны в прайсе.
Проверьте, выдержит ли бюджет изменение условий
Снизьте предполагаемую аренду, увеличьте простой и расходы на ремонт. Если покупаете с кредитом, учитывайте все платежи банку и сопутствующие расходы. Проценты, погашение основного долга и операционные расходы удобнее показывать отдельными строками.
Доходность после налогов можно считать только после определения применимых платежей и полной стоимости вложений. Пример ниже показывает часть годового бюджета до налогов и кредита. Его нельзя называть чистой прибылью или обещанием дохода.
Учебный сценарий · не оценка рынка
От 550 000 ₽ поступлений
к бюджету собственника.
Допускаем аренду 50 000 ₽ в месяц, 11 полных оплаченных месяцев и один месяц без арендатора. В месяце простоя управление — 0 ₽. Выбрана схема, в которой комиссию за поиск платит собственник, а арендатор — без комиссии. Резерв и расходы ниже заданы для примера.
| Строка расчёта | За год |
|---|---|
| Аренда: 50 000 ₽ × 11 оплаченных месяцев | 550 000 ₽ |
| Управление: 8 000 ₽ × 11 месяцев | -88 000 ₽ |
| Один поиск: комиссию платит собственник | -25 000 ₽ |
| Условный резерв на ремонт | -30 000 ₽ |
| Условные расходы собственника за год | -24 000 ₽ |
| Остаток до налогов и кредита, с вычетом резерва | 383 000 ₽ |
550 000 − 88 000 − 25 000 − 30 000 − 24 000 = 383 000 ₽. При альтернативной схеме комиссию за поиск оплачивает арендатор: 25 000 ₽; собственник платит 0 ₽ за поиск, и остаток его бюджета в этом примере составляет 408 000 ₽. Резерв — отложенные средства, а не подтверждённый расход. Покупка, подготовка, оформление, налоги и кредит здесь не вычтены. Это не чистая прибыль и не гарантированный доход. Если потребуется новый поиск арендатора, добавьте его стоимость отдельно.
Проверить состав и условия управленияМатериал помогает подготовиться к разговору. Стоимость, формат, сроки и документы определяются по конкретной задаче и договору. Сценарные суммы не являются оценкой недвижимости или предложением банка.